观点网2025年接近尾声，北京土拍市场节奏明显加快。继12月23日海淀上地0702街区东地块成功出让后，北京全年最后一宗涉宅地块也顺利摘牌。
12月25日，北京丰台区花乡中部组团城中村改造项目B区FT00-2405-0001地块成交，竞得人为北京建工地产有限责任公司和北京城乡房屋建设开发有限责任公司联合体，成交价24.72亿元，楼面价约4.2万元/平方米。
摘地后，两家公司分别在官方渠道推送了这一喜讯。尽管没有透露太多产品细节，但从有限的内容来看，这宗地块有望围绕“好房子”进行建设。在打造高品质住宅产品的同时，规划建设部分便民配套空间，满足居民多样化生活需求。
结合两天前成交的海淀上地地块，北京在短短一周内实现土地出让金109.28亿元。若再计入本月早些时候成交的丰台北宫镇张郭庄村地块，12月单月涉宅用地出让金额已达122.82亿元。
纵观全年，北京共计成交约40宗涉宅地块，总揽金1427.42亿元。
丰台底价连击
此次交易的丰台区花乡地块位于丰台区玉泉营街道，介于南三环与南四环之间，距离南四环约600米，总占地2.35万平方米，地上总建筑面积达5.89万平方米。
从资源配套来看，仅周边一公里内即覆盖了北京大学附属中学丰台学校、花乡奥莱村、首都医科大学附属北京天坛医院、首都医科大学附属北京口腔医院等，周边辐射丽泽金融、丰科园等多个商务区。
同时，地块位于房山线花乡东桥站与10号线首经贸站之间，可实现城区及城郊的高效通达。无论是工作通勤，还是周末休闲都能满足出行需求。
整体而言，项目所处城市界面相对完善，较为宜居。但这样一幅地块又为何会底价成交？
实际上，无论土拍还是新房市场，南城都为价格洼地。以本月16日出让的丰台张郭庄地块为例，同样为底价成交，价格13.54亿元，楼面价约2.84万元/平方米。
该地块曾两次预挂牌，均因无人报价未能转正。在对地块进行调规后，以纯住宅用地再次上架，降低了配建和开发条件后，终于由中建方程+中建智地联合体托底拿下。这宗地块同样享有较方便的轨道交通，但房企顾虑则集中在地块自身条件上。
据悉，地块形状并不方正，且存在边角，开发商在楼栋排布及整体规划时的限制较多。此外，地块周边生活配套建设尚待进一步完善，且周边有较多安置房，整体居住品质提升空间有限。这也意味着，从开发难度及溢价空间来综合衡量，房企拿地意愿难以积极。
在更早之前，丰台区年内还成交了三宗住宅用地，包括今年1月16日出让的西南郊冷库地块，由中海以底价40.08亿元摘下，成交楼面价5.8万元/平方米。地块为纯住宅用地，丰台区西南郊冷库地块无配建，未限地价、未设指导价。
6月24日，槐房村旧改项目地块由建发联合金茂以底价20.8亿元摘得，楼面价约4.02万元/平方米；9月5日，岳各庄村地块出让，北京城建、建工、住总三家房企以联合体形式底价摘牌，成交价29亿元，成交楼面价5万元/平方米。
整体而言，丰台区今年共计完成出让五宗涉宅地块，均为底价成交，土地出让金合计约128.14亿元。
上述地块底价成交的原因各有不同，但大多集中在建设要求、周边配套等硬性条件制约。
其中，岳各庄地块及花乡地块均明确对规划设计提出具体要求，包括多层居住建筑应采用坡屋顶形式；与周边环境相协调、与城市整体风貌相融合；注重建筑文化内涵和品质，体现建筑设计质量，体现中国特色、古都风韵、时代风貌等。
除此之外，虽然花乡地块的出让条件更为友好，但其面对的问题是，所在板块新房供应较多，且去化表现均难言理想。
在地块对角位置的是北京隅西颂，项目用地成交于去年10月31日，金隅集团以底价27亿元摘得，成交楼面价49982元/平方米，销售指导价9万元/平方米，可浮动5%。
今年4月21日，项目取得预售许可证，拟售均价介于8.75万-9.22万元/平方米。不过，项目目前仅网签了115套，成交均价约7.85万元/平方米，去化率约26.2%。
项目周边的中海丽泽叁号院、中建云境等开盘约半年的项目，去化表现均在两三成左右。中海丰和叁号院在去年3月末开盘，目前网签套数仍未过半。
从拿地成本来看，较之前5万至6万的成交楼面价，花乡地块更具议价能力，但在紧缩的市场下，仍需直面板块内项目间的激烈竞争。
据悉，花乡地块容积率2.5，建筑限高60米，未来有望打造小高层产品。
购房需求再释放
在花乡地块成交前两天，北京海淀区的土拍也顺利收官。该地区本年度成交的最后一宗涉宅地块——海淀区上地板块0702街区东地块由北京华大基业房地产开发有限责任公司竞得，成交价84.56亿元，溢价率0.4%。
企查查信息显示，拿地企业实为北京海开控股（集团）股份有限公司的全资子公司，后者为海淀区属国有企业。
海淀上地地块规划总用地面积7.71万平方米，规划建筑面积22.54万平方米。整体由3幅子地块组成，包括2宗住宅用地与1宗多功能用地。
同时，地块要求居住建筑外立面材质需使用外挂石材、铝板等，风格简洁、实用、美观，构造安全合理，与城市整体风貌相融合。
多功能用地规模约3.48万平方米，地上建筑规模13.23万平方米，其中包括非独立占地设施建筑面积约2250平方米，商业服务设施建筑面积约500平方米。挂牌文件中更明确了地块的产业定位，要求符合中关村产业要求，聚焦以人工智能为核心的智能健康、智能终端等产业应用方向，致力于打造国际领先的人工智能应用产业集群。并提及，办公面积占比不低于70%。
与丰台区截然不同的情况是，高起始价及更复杂的配建要求并未劝退企业。海淀地块从预申请到转正挂牌仅用时四天。
有观点认为，其之所以受到关注，一方面是基于上地学区的教育资源，另一方面，地块周边集聚较多互联网大厂，多功能用地的产业集群定位，有望继续为板块导入居住需求。
这宗利弊清晰的地块，引起海开控股和北京建工的关注，不过最终花落海开。
值得注意的是，在丰台花乡地块与海淀上地地块分别出让的间隙，北京再次放宽限购。
12月24日晚间，北京市住房城乡建设委、市发展改革委、人民银行北京市分行、北京住房公积金管理中心等4部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》。
文件明确，非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
对二孩及以上的多子女居民家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可在五环内再多购买一套商品住房。
精准施策之下，真实居住需求将得到进一步释放。
该文件还提到，为进一步优化营商环境，将通过招拍挂拿地的房地产开发项目（包括商品住宅、酒店、写字楼等）立项方式由市区分级核准调整为区级备案。
这也意味着，未来北京市场上的土地有望加速转化为有效供应，房地产投资效率能够进一步提升。
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